受深圳某局的邀请，笔者得以到深圳及珠三角进行深度调研，调研的主要目的是调查地区楼市的潜在需求及青年买家的态度。

而从初步的调查结果来看，对于深圳及周边的楼市而言，形式并不乐观。本次调查的问卷合共发出1622份，选取了深圳福田、龙岗等公司的25岁－35岁的青年，收入的幅度为4000－15000元，从初步的数据显示，近期就有置业计划的不到10%,不选择的原因主要有两个，选择较多的有近期楼价跌得比较厉害，有将近89个样本；另外一个原因就是并不把深圳作为一个长期发展的地方，打算努力几年赚些本钱再回家发展。

深圳作为一个改革开放的特区，也是一个具有地缘优势的城市。尽管我们所选的样本有所局限，但也在另一个侧面反应出目前中国城市发展所面临的一个瓶颈。

无论是深圳，还是广州，抑或是北京，还是上海，这些所谓的一线城市都是依靠外来人口的膨胀所带来的快速发展。城市的发展就像是摊大饼一样，不断地盲目扩张，城市越圈越大。因为涌向城市的人也越来越多，加上城市本身的人口增长所带来的自然需要，城市中的房子价值也将越来越高。

但是，依靠外来人口来推动经济的增长终将面临最可怕的一个事情：外来人口既然可以来，也可以走。万一外来人口负增长的话，那么这个城市的活力也终将丧失！正因为如此，这一次的深度调研的结果出来也很是某局领导担忧。

国外在金融海啸的影响下，中国经济学者的一致共识便是：增大内需，以带动经济增长。如是再微观来看，对地方经济而言，如何才能拉动区域的内需？尤其是如何才能不将经济的增长置于外来人口带动的前提下？

前几年至今的房地产业的膨胀同样也是外来人口城市化所带来的一时繁荣兴旺。

东莞就是这样一个例子，就在国家政策、劳动法和国际环境因素等综合作用下，世界工厂的称号已有点远离东莞了。工作环境的转变，使到打工一族的选择由珠三角更多地选择长三角，或者就近工作。故此，从去年年底开始，东莞房地产便开始饱受大环境转变的折磨。今年春节后，到东莞务工人工大幅减少，使到房地产的租售业务大受影响，故房价下跌也在预期之内，东莞房价也由年初的8000多的均价下滑到现今的6000以下，更多的因为需求不断减少。就连房地产的基石——第二产业，越来越多的工厂企业纷纷都倒闭。

深圳、广州同样也会面临这样的窘境。在深圳、广州、北京、上海都有不少物业是由外地资金所给的首付，然后再由这些外地人的后裔在这些城市工作、生活、还贷。

对于一线城市而言，外来人口既可载舟，亦可覆舟。地方政府可以通过引进人才等多种方式及渠道，进一步增加城市活力。但另一步同样需要防止外来人口的负增长，过多的负增长必然会导致经济的衰退。